随着楼市调控政策的力度加大，深圳楼市调控效果明显。从今年以来的成交看，一、二手楼盘成交量双双下滑，一手房价出现环比9个月连续下滑，市民买房置业更趋理性，楼市降温周期出现。

一、二手成交量双双下滑

上半年一手商品住宅供应量和成交量分别为76.6万平方米、105.3万平方米，同比跌幅分别达68.01%、56.65%。自去年10月份至今年6月份，新房均价已实现“九连降”。

戴德梁行大中华区副总裁暨华南及华西区董事总经理程家龙认为，一方面，批准预现售环节的管控使得批售放缓，市场供应量大幅缩减，从而影响成交量；另一方面，从严的调控令市场各方观望情绪浓重，供需大降，价格缺乏上行支撑。年初的《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》对项目价格等的指导，令房价攀升的局面受到直接限制。

市场整体降温的局面亦波及到二手市场。去年调控以来政策层面的步步收紧，以及2015~2016年大量有效房源和客源的消耗，二手住宅成交量同样大降，较上年同期下降49.78%。一、二手住宅成交总量353.3万平方米，较上年同期下降53.05%，整体需求大降；而从逐月走势来看，需求总量自4月以后进入低位趋稳的状态。

二手房交易量大幅下滑、成交重心的外移，充分说明购房政策下各类投机需求得到了抑制，这对于市场的稳定有积极作用。同时，在成交量持续下滑的市场中，新增房客源量减少，房源报价调整中降价比例扩大，议价空间扩大等现象的出现，均会影响后市价格走向。

市民买房置业更趋理性

市场调控趋严，信贷政策进一步紧缩。

近日，深圳建行首套房贷利率上浮至9.8折后，深圳中行紧随其后，也相应上调首套房贷利率至9.8折；工行和农行目前首套仍为9.5折。下半年房贷额度和成本总体上呈偏紧和上升趋势。

以100万贷款计算，等额本息98折比9折每月多还款250元左右，30年的贷款利息多付近10万元。

据融360统计，全国首套房利率自2017年以来逐步上调，尤其是5~6月上调幅度达0.37个百分点，出现明显的跳增。6月全国首套房平均利率为4.89%，相当于基准利率9.97折，环比提高0.16个百分点，同比去年6月的4.45%，提升了0.44个百分点。

就深圳本身来说，6月份首套房贷平均利率也出现跳涨，从5月份的4.49%跳涨至4.84%，提升0.35个百分点，逼近基准。

在购房成本日益提高的情况下，市民购房日趋理性。

暑假过了近一个月，戴老师几乎每天都要看一两个盘。“我只能买得起四五百万的房子，只能在坂田、布吉、龙岗这些区域挑选，价格是考虑的首要因素，而且要货比三家。”戴老师说。

经过精打细算，他终于在龙岗中心城的边缘地带，买了一套特价促销盘。

像戴老师这种买房精打细算的不在少数。深圳商报记者采访中了解到，置业者在买房中更加谨慎，多选择性价比高、户型偏小的户型，同时也关注租金的收益。

市场降温特征明显

去年9月至今，政府从控地价、控房价等各方面出台的一系列政策，改变了人们对楼市的预期，相信此轮市场会逐步降温，交易价格趋于合理。

当二手房持续出现6个月以上成交走低，即可初步判断，降温周期已经来临。

二手房成交量下滑，一方面来自于调控后投机需求的遏制和购房者预期的改变。受整体成交量萎缩的影响，业主主动调低房价的多了。从安居客、赶集网反馈的信息显示，目前市面上一些房源目前都很有诚意出售，而且价格上面还有浮动。与调控前房源难以议价不同的是，此前只有急用钱的业主才愿意让价卖房。

对于未来走势，戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端表示，去年“104新政”一步到位的调控令市场降温并价格回稳，如果政策环境不发生变化、市场持续当前的平稳状态，政策加码的必要性也将不在。对比前期过低的供应量，下半年出于业绩要求、资金压力等因素，新房供应量或将有所增加，一定程度增加市场的活跃度。同时，受到相关部门严格的价格管理，预计新房价格的平稳状态也将影响到二手市场，总体趋稳将是年内深圳房价的主要基调，而具体区域及物业仍有望呈现不同走向，小幅波动在所难免。